住宅ローン　借り換え
　はじめの一歩

住宅ローンの借り換えを検討する前に、もう一度、住宅ローンとはなにかをおさらいしておきましょう。
住宅ローンといえども、結局は、借金です。借りた分だけ利息を払って行かなければなりません。
特に住宅ローンは、借り受ける金額が大きく、借り受けの期間も非常に長いのが普通です。
ですので、住宅ローンの仕組みを理解しないまま業者の言うとおりに住宅ローンを組む、ということは、実はとても危険なことなのです。

住宅ローンとは、宅地の取得や住宅の新築・改築などの目的のため、住宅を抵当として銀行や住宅金融会社が行う資金の貸付のことをいいます。

住宅ローンは、「公的融資」と「民間融資」に大別できます。

公的融資には住宅金融公庫の融資（公庫融資）、年金住宅融資（年金融資）、財形住宅融資（財形融資）の3種類があります。
公的融資は固定金利で長期返済ができるというのが特徴です。（なお、住宅金融公庫による直接融資制度は2006年度末までに廃止されることになっています。）このところローン金利が上昇気味ということもあって、固定金利の公的融資が見直されてきています。

民間融資は、銀行ローンを代表とする民間の金融機関が取り扱う住宅ローンのことをいいます。
公的融資に比べて、制限が少ないのが特徴です。
「固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」の住宅ローンなどがあり、各機関ごとで金利も異なっています。

一般的には、公的融資を中心に組み、足りない部分を民間融資で補う、という形が多いようですが、ローンを組む際には、「返済期間」「返済金額」「返済金利」といった項目を良く考えることが大切です。

特に金利は、大切です。
1％違うだけでも、大きな違いです。
たとえば、3,000万円を35年返済・元利均等返済を行った場合、金利1％がUPすると総返済額が600〜700万円も上がってしまいます。

金利は大きく分けて「固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」の３種類に分けられます。

「固定金利型」とは、ローン契約時に決められた金利が、全返済期間を通じて固定されているローンのこと。
一般的には変動金利よりも借り入れ金利は高くなりますが、金利の変動の影響を受けないため、総返済額が変わらず、返済計画が立てやすくなります。

「変動金利型」とは、その時々の金利情勢に応じ、定期的に住宅ローン金利の見直しが行われる商品のことをいいます。
金利情勢に応じ、定期的に（半年に1度など）住宅ローンの金利が見直される仕組みになっていいます。一般的に契約時の金利は、固定金利型や固定金利選択型よりも低く設定されていますが、その金利がいつまで続くかわからないというデメリットがあります。

「固定金利選択型」とは、住宅ローンの返済開始から一定期間は固定金利、その後は変動金利となる住宅ローンのこと。
固定金利の期間を1〜10年程度から選択できることから固定金利選択型と呼ばれています。民間の住宅ローンではもっとも一般的な商品です。

現在のように、金利の上昇が見込まれるときには、「変動金利型」よりも「固定金利型」の住宅ローンを選択した方が安心であるといえます。

一般的に「頭金は2割（20％）が理想」といわれています。
これは、公庫融資や証券化ローンが、借入限度額（融資限度額）を購入価格の80％までと規定していることに起因しています。

しかし、民間の金融機関は年収に対する年間の返済額の合計の割合（返済負担率）を条件に"申込可能金額"を決する場合が多いので、返済負担率によっては"頭金なし"でも住宅ローンを借りることが可能な場合もあります。
ですので、実際には、頭金2割未満で購入するケースも結構多いようです。

とは言え、頭金が多く借入金が少ないほど、将来のリスクを抑えることができますので、少しでも多く頭金を準備するよう心がけたほうが安心といえます。

住宅ローンには、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。
融資限度額は、物件による制限（担保価値）と借入者の収入による制限の2つがあり、いずれか低い方が融資額の上限となります。

物件による制限は、民間の金融機関では一般的には購入金額や物件評価額の8〜9割程度となっています。借換えの場合には担保価値の200〜300％まで融資可能なローンもあります。

収入による制限は、住宅金融公庫の場合は、(1)必要最低月収が毎月返済額の5倍以上あることと、(2)返済負担率（返済負担率＝年間返済額合計÷税込み年収）が税込み年収の20〜25％以内であること、となります。
民間金融機関では、税込み年収400万円未満の場合、返済負担率30％以内 、400〜600万円で、35％以内、600万円以上で 40％以内が目安になります。

住宅ローンの借り換えを検討するならば、まずは、SBIグループの、『SBIモーゲージ・コンサルティング』に、ご相談いただくことをおすすめします。

『SBIモーゲージ・コンサルティング』の特徴は、

１）提携金融機関が豊富で、取り扱っている住宅ローン商品パターンが、約500種類あります。この500種類の商品の中から、あなたにあった商品を選択することができます。

２）商品を選択するの当たっては、かって銀行等で活躍していた、経験・知識ともに豊富なモーゲージ・コンサルタントが、あなたにぴったりのローンプランを提案してくれます。

３）モーゲージ・コンサルタントの提案内容に決定いただき、SBIモーゲージ経由で提携金融機関の商品をお申込いただいた場合は、面倒な事務手続きを取次いでもらえます。

しかも・・・これらが、すべて無料のサービスなのです。